Steuersparmodell Zuwendungsfruchtgenuss
für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die meisten Ärzte gehören dem Club der 1A-Steuerzahler an. Das heißt, sie befinden sich in einer Einkommensklasse mit einem Spitzensteuersatz von >> 50 % << !!

In diesem Segment rentiert es sich naturgemäß darüber nachzudenken, inwieweit nicht Einkommensteile auf andere Familienmitglieder mit einem moderateren Grenzsteuersatz umgelenkt werden können. Diese Trendsportart ist einigen bereits unter dem Begriffen Einkommenssplitting oder Ehegattensplitting bekannt.

Im Folgenden zeigen wir Ihnen wie Sie eine solche Einkommensverlagerung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung am effizientesten erreichen und den maximalen Nutzen daraus ziehen können. Die Lösung lautet: Bestellung eines Fruchtgenusses zu Gunsten Ihrer/s Ehegattin/en oder Ihrer Kinder. Werden bestimmte Voraussetzungen erfüllt, so kann damit erreicht werden, dass Mieteinkünfte künftig beim Fruchtnießer versteuert werden, ohne dass zivilrechtliches Eigentum an der betreffenden Liegenschaft übertragen werden muss. Neben zivilrechtlichen Aspekten hat dies den großen steuerlichen Vorteil, dass ab 1.1.2008 auch kein Schenkungssteuertatbestand mehr verwirklicht wird.

Damit die Finanz die Zurechnung der Einkünfte beim Fruchtnießer akzeptiert, muss letzterer auf die Einkunftserzielung wesentlichen Einfluss nehmen können. Bei der Vermietung eines Gebäudes müssen dazu folgende Kriterien erfüllt sein:

Voraussetzung zur Verlagerung der laufenden Einkünfteaus Vermietung und Verpachtung

1. Der Fruchtnießer muss den Mietern gegenüber als Vermieter auftreten.
Das heißt, neue Mietverträge sind vom Fruchtnießer selbst abzuschließen. Bei bestehenden Verträgen muss den Mietern die Übernahme der Verträge angezeigt werden. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen muss der Fruchtnießer in den Werbemitteln (Prospekte, Häuserkatalog, Internet-Auftritt) sowie in der gesamten Korrespondenz (Anfragenbeantwortungen, Reservierungsbestätigungen, Rechnungen, etc) als Vermieter auftreten.

2. Der Fruchtnießer muss Ansprechpartner für die Rechte und Pflichten (z.B. Hauptmietzinsabrechnungen, Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten etc.) aus den Mietverträgen sein. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen bestehen Verpflichtungen vor allem gegenüber dem Tourismusverband (Meldepflicht der Übernachtungen, Abführung der Kurtaxe etc.) und dem Amt der Tiroler Landesregierung. Auch gegenüber diesen Stellen hat der Fruchtnießer als Verantwortlicher aufzutreten.

3. Die Mieten müssen auf das Konto des Fruchtnießers überwiesen werden bzw. von einem von ihm Beauftragten eingehobenen werden. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist darauf zu achten, dass der Fruchtnießer auch auf den Rechnungen gegenüber den Feriengästen als Vermieter auftritt.

4. Der Fruchtnießer muss den Hausverwalter bestellen.

5. Der Fruchtnießer kann sich durch einen von ihm Bevollmächtigten vertreten lassen.

Es empfiehlt sich diese Kriterien bereits in den Vertrag zur Bestellung eines Zuwendungsfruchtgenusses einfließen zu lassen. Insbesondere bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen untersucht die Finanz, ob die für die steuerrechtliche Anerkennung erforderliche Außenwirkung auch tatsächlich gegeben ist. Die Bestellung eines Fruchtgenusses wird gegenüber Dritten nur wirksam, wenn eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Andernfalls wird die Finanz ein mißbräuchliches Einkommenssplitting erblicken.

Vor der rechtlichen Finalisierung gilt es jedoch noch eine wichtige Vorfrage zu klären: Wer soll bzw. darf in Zukunft die Anlagenabschreibung des betreffenden Objektes vornehmen. Der Furchtnießer (Variante A) oder weiterhin der zivilrechtliche Eigentümer (Variante B)?

Voraussetzung zur Geltendmachung der Afa bei Fruchtgenussbestellung

Der steuerwirksame Ansatz der Anlagenabschreibung im Falle eines Fruchtgenusses ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Werden diese nicht erfüllt, so geht die Afa durch die Fruchtgenussbestellung verloren.

Variatne A: Die Afa verbleibt beim Fruchtgenussbesteller

Soll die Afa beim Fruchtgenussbesteller verbleiben, so ist für den Fruchtgenuss vom Fruchtnießer ein Entgelt zu verlangen. Soll die Afa dabei voll zur Verwertung gelangen, so muss dieses Entgelt mindestens in Höhe der Afa vereinbart werden. Hat der Fruchtgenussbesteller zusätzlich Aufwendungen, die im Zusammenhang mit den Einkünften aus dem Fruchtgenuss stehen (z.B. Zinsen), so kann er auch diese steuerlich verwerten, indem das Entgelt für den Fruchtgenuss entsprechend erhöht wird. Im Ergebnis werden diese originär dem Fruchtgenussbesteller zuzurechnenden Aufwandspositionen damit an den Fruchtnießer weiterverrechnet. Letzterer kann die weiterverrechneten Ausgaben seinerseits wiederum von den Einnahmen aus dem Fruchtgenuss steuerwirksam in Abzug bringen.

Variante B: Die Afa soll vom Fruchtnießer geltend gemacht werden

Dies ist nur dann möglich, wenn der Fruchtnießer zudem wirtschaftlicher Eigentümer an der Liegenschaft wird. Der Fruchtnießer wird von der Finanz unter folgenden Voraussetzungen als wirtschaftlicher Eigentümer gesehen:

1. Es muss ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zu Gunsten des Fruchtnießers eingeräumt werden. Diese Einschränkungen des zivilrechtlichen Eigentümers sind im Grundbuch einzuverleiben. Damit kann der zivilrechtliche Eigentümer über das Objekt nicht mehr verfügen.

2. Die in den §§ 512 und 513 ABGB angeführten Pflichten müssen auf den Fruchtnießer übertragen werden. Nach § 513 ABGB ist der Fruchtnießer verpflichtet, das Mietobjekt als ein guter Haushalter in dem Stand, in welchem er es übernommen hat, zu erhalten und aus dem Ertrag die Ausbesserungen, Ergänzungen und Herstellungen zu besorgen. Die Einschränkung dieser Verpflichtung spricht nach der Rechtsprechung gegen wirtschafltiches Eigentum des Fruchtnießers.

Achtung! Bei Übergang des witschaftlichen Eigentums kann der zivilrechtliche Eigentümer über das Objekt faktisch nicht mehr verfügen. Ist dies zivilrechtlich nicht gewollt, so sollten Alternativen (z.Bsp. entgltlicher Fruchtgenuss siehe Variante A) überlegt werden.

Welcher Variante schlußendlich der Vorzug gegeben werden soll, hängt vom konkreten Fall ab. Bei Bedarf führen wir für Sie gerne eine Rentabilitätsberechnung mit Günstigkeitsvergleich und Handlungsempfehlung aus steuerrechtlicher Sicht durch. Je nach Fallkonstellation können verschiedenste umsatzsteuerliche und einkommenssteuerliche Aspekte für die eine oder die andere Variante sprechen. Die steuerlichen Vorteile gilt es sodann gegenüber zivilrechtlichen Bedenken und Zielvorgaben abzuwägen.



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Im Folgenden zeigen wir Ihnen wie Sie eine solche Einkommensverlagerung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung am effizientesten erreichen und den maximalen Nutzen daraus ziehen können. Die Lösung lautet: Bestellung eines Fruchtgenusses zu Gunsten Ihrer/s Ehegattin/en oder Ihrer Kinder. Werden bestimmte Voraussetzungen erfüllt, so kann damit erreicht werden, dass Mieteinkünfte künftig beim Fruchtnießer versteuert werden, ohne dass zivilrechtliches Eigentum an der betreffenden Liegenschaft übertragen werden muss. Neben zivilrechtlichen Aspekten hat dies den großen steuerlichen Vorteil, dass ab 1.1.2008 auch kein Schenkungssteuertatbestand mehr verwirklicht wird. Damit die Finanz die Zurechnung der Einkünfte beim Fruchtnießer akzeptiert, muss letzterer auf die Einkunftserzielung wesentlichen Einfluss nehmen können. Bei der Vermietung eines Gebäudes müssen dazu folgende Kriterien erfüllt sein: Voraussetzung zur Verlagerung der laufenden Einkünfteaus Vermietung und Verpachtung 1. Der Fruchtnießer muss den Mietern gegenüber als Vermieter auftreten. Das heißt, neue Mietverträge sind vom Fruchtnießer selbst abzuschließen. Bei bestehenden Verträgen muss den Mietern die Übernahme der Verträge angezeigt werden. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen muss der Fruchtnießer in den Werbemitteln (Prospekte, Häuserkatalog, Internet-Auftritt) sowie in der gesamten Korrespondenz (Anfragenbeantwortungen, Reservierungsbestätigungen, Rechnungen, etc) als Vermieter auftreten. 2. Der Fruchtnießer muss Ansprechpartner für die Rechte und Pflichten (z.B. Hauptmietzinsabrechnungen, Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten etc.) aus den Mietverträgen sein. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen bestehen Verpflichtungen vor allem gegenüber dem Tourismusverband (Meldepflicht der Übernachtungen, Abführung der Kurtaxe etc.) und dem Amt der Tiroler Landesregierung. Auch gegenüber diesen Stellen hat der Fruchtnießer als Verantwortlicher aufzutreten. 3. Die Mieten müssen auf das Konto des Fruchtnießers überwiesen werden bzw. von einem von ihm Beauftragten eingehobenen werden. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist darauf zu achten, dass der Fruchtnießer auch auf den Rechnungen gegenüber den Feriengästen als Vermieter auftritt. 4. Der Fruchtnießer muss den Hausverwalter bestellen. 5. Der Fruchtnießer kann sich durch einen von ihm Bevollmächtigten vertreten lassen. Es empfiehlt sich diese Kriterien bereits in den Vertrag zur Bestellung eines Zuwendungsfruchtgenusses einfließen zu lassen. Insbesondere bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen untersucht die Finanz, ob die für die steuerrechtliche Anerkennung erforderliche Außenwirkung auch tatsächlich gegeben ist. Die Bestellung eines Fruchtgenusses wird gegenüber Dritten nur wirksam, wenn eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Andernfalls wird die Finanz ein mißbräuchliches Einkommenssplitting erblicken. Vor der rechtlichen Finalisierung gilt es jedoch noch eine wichtige Vorfrage zu klären: Wer soll bzw. darf in Zukunft die Anlagenabschreibung des betreffenden Objektes vornehmen. Der Furchtnießer (Variante A) oder weiterhin der zivilrechtliche Eigentümer (Variante B)? Voraussetzung zur Geltendmachung der Afa bei Fruchtgenussbestellung Der steuerwirksame Ansatz der Anlagenabschreibung im Falle eines Fruchtgenusses ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Werden diese nicht erfüllt, so geht die Afa durch die Fruchtgenussbestellung verloren. Variatne A: Die Afa verbleibt beim Fruchtgenussbesteller Soll die Afa beim Fruchtgenussbesteller verbleiben, so ist für den Fruchtgenuss vom Fruchtnießer ein Entgelt zu verlangen. Soll die Afa dabei voll zur Verwertung gelangen, so muss dieses Entgelt mindestens in Höhe der Afa vereinbart werden. Hat der Fruchtgenussbesteller zusätzlich Aufwendungen, die im Zusammenhang mit den Einkünften aus dem Fruchtgenuss stehen (z.B. Zinsen), so kann er auch diese steuerlich verwerten, indem das Entgelt für den Fruchtgenuss entsprechend erhöht wird. Im Ergebnis werden diese originär dem Fruchtgenussbesteller zuzurechnenden Aufwandspositionen damit an den Fruchtnießer weiterverrechnet. Letzterer kann die weiterverrechneten Ausgaben seinerseits wiederum von den Einnahmen aus dem Fruchtgenuss steuerwirksam in Abzug bringen. Variante B: Die Afa soll vom Fruchtnießer geltend gemacht werden Dies ist nur dann möglich, wenn der Fruchtnießer zudem wirtschaftlicher Eigentümer an der Liegenschaft wird. Der Fruchtnießer wird von der Finanz unter folgenden Voraussetzungen als wirtschaftlicher Eigentümer gesehen: 1. Es muss ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zu Gunsten des Fruchtnießers eingeräumt werden. Diese Einschränkungen des zivilrechtlichen Eigentümers sind im Grundbuch einzuverleiben. Damit kann der zivilrechtliche Eigentümer über das Objekt nicht mehr verfügen. 2. Die in den §§ 512 und 513 ABGB angeführten Pflichten müssen auf den Fruchtnießer übertragen werden. Nach § 513 ABGB ist der Fruchtnießer verpflichtet, das Mietobjekt als ein guter Haushalter in dem Stand, in welchem er es übernommen hat, zu erhalten und aus dem Ertrag die Ausbesserungen, Ergänzungen und Herstellungen zu besorgen. Die Einschränkung dieser Verpflichtung spricht nach der Rechtsprechung gegen wirtschafltiches Eigentum des Fruchtnießers. Achtung! Bei Übergang des witschaftlichen Eigentums kann der zivilrechtliche Eigentümer über das Objekt faktisch nicht mehr verfügen. Ist dies zivilrechtlich nicht gewollt, so sollten Alternativen (z.Bsp. entgltlicher Fruchtgenuss siehe Variante A) überlegt werden. Welcher Variante schlußendlich der Vorzug gegeben werden soll, hängt vom konkreten Fall ab. Bei Bedarf führen wir für Sie gerne eine Rentabilitätsberechnung mit Günstigkeitsvergleich und Handlungsempfehlung aus steuerrechtlicher Sicht durch. Je nach Fallkonstellation können verschiedenste umsatzsteuerliche und einkommenssteuerliche Aspekte für die eine oder die andere Variante sprechen. Die steuerlichen Vorteile gilt es sodann gegenüber zivilrechtlichen Bedenken und Zielvorgaben abzuwägen.

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